中小企業法律相談

不動産問題

トラブルを未然に防ぐ賃貸借契約書や売買契約書の作成方法、問題が発生したときの対処方法について説明します。

不動産が絡む取引といえば,地方では売買契約と賃貸借契約が大半だと思います。
資産運用の手段として不動産を信託する(資産流動化)などの仕組みもありますが,地方ではほとんどお目にかからないでしょう。
ただ,不動産問題として典型である売買契約や賃貸借契約でも,一般に取引金額や損害額が高額であり,法律的にも様々な特別法が存在する分野です。
法的なポイントを押さえ,適切に対処する必要があります。

賃貸借契約の問題

1.契約書作成上の注意点

契約書作成についての一般的な注意点は,こちらをご覧ください。
賃貸借契約書の場合,借主側に禁止行為があった場合に契約解除が可能となるよう,借主の禁止事項を具体的に具体的に記載しておく必要があります。
また,「暴力団員であることを秘していた場合は解除できる」というような暴力団排除条項も加えておくべきでしょう。
賃貸中に生じる費用をどちらが負担するのかも具体的に記載しておくべきです。
借地借家法という特別法には様々な強行規定があり,この強行規定に反する特約をしてもその特約は無効となりますので,注意が必要です。

2.賃料不払の場合の対処

賃料不払があったからといってすぐ契約を解除できるわけではありません。
判例上,当事者間の信頼関係が破壊されたと言える場合でなければ賃貸借契約は解除できないとされているためです。
信頼関係が破壊されたといえるためには,通常,3か月程度の賃料不払が必要とされています。
また,3か月以上の賃料不払いがあったからと言って,例えば,鍵を替えて入室できないようにしたり,勝手に室内に入って家具を搬出したりするなどの強硬手段に出ることはできません。
日本の民法は自力救済を禁止しており,この場合,損害賠償請求をなされる危険があります。
基本的には,建物明渡しの判決を得て,任意に退去しない場合には強制執行を行うことになります。

3.連帯保証人への請求

連帯保証人がいれば,未払い賃料の請求を保証人にすることも可能ですので,借主と併せて保証人も必ず被告にするようにします。
ただし,保証人に資力がなければ回収することはできませんので,保証人を付ける際は,収入関係の証明書をもらったり取扱い金融機関を把握しておいたりするなどの対策を講じておく必要があります。
なお,携帯電話番号から引落し口座を調べることが可能ですので,携帯番号は必ず聞いておきましょう。

売買契約の問題

1.契約書作成上の注意点

契約書作成についての一般的な注意点は,こちらをご覧ください。
売買契約の場合,代金の支払期限は当然ながら,不動産所有権の移転時期も明記しておくことが大切です。
民法上は,代金の支払や登記の移転が完了しているかを問わず,契約時点で所有権が移転することになっています。
代金支払時に移転するのか,登記移転後に移転するのかなど,所有権移転時期を明示しておくべきでしょう。
また,買主と売主が,それぞれ,いつからいつまでの固定資産税を負担するのかもあらかじめ決めておくべきです。

2.登記は必ず確認すること

当たり前のことですが大切なことです。
特に,現在の所有が単独なのか共有なのか,付属建物があるのか否か,抵当権などは設定されているかなどを確認すべきです。
また,共同担保目録も併せて取得すれば,共同担保になっている不動産を確認することもできますので,併せて取得しておくべきです。

3.不動産に欠陥があった場合

目的の不動産に目に見えない欠陥があった場合には,契約の解除か損害賠償請求をすることが可能です(いわゆる瑕疵担保責任)。
ただし,特約で排除されている場合もあります。
この瑕疵担保責任は,欠陥が判明してから1年しか請求できませんが,新築住宅が目的物である場合には,特別法による修正がなされ,建物の引渡しから10年間は瑕疵担保責任を追求できます。
ただし,建物の主要構造部分に欠陥がある場合に限られます。

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