住宅ローン債権者との交渉が必要！
任意売却を検討する場合、通常、所有不動産には住宅ローン債権者の抵当権等が設定されています。
また、住宅ローン債権者の抵当権以外にも、２番手、３番手の抵当権が設定されていることもあります。
このような場合、各抵当権者と交渉し、不動産の売却代金からいくらずつを各抵当権者に返済するかを決定しなければなりません。
売却代金の見込額（不動産の評価額）が高額であり、住宅ローンやその他の被担保債権を完済できる見込みであれば、特に交渉の必要はないでしょう。
手元に戻ってくるお金を少しでも多くするため、仲介業者に依頼したり、あるいは自分で買主を探すなどして、なるべく良い条件で買ってくれる買主を探すことに集中すればよいのです。
しかし実際は、売却代金の見込額（評価額）では住宅ローン等を完済できない場合がほとんどです（このようなケースをオーバーローンといいます）。
この場合は、各抵当権者と交渉して、売却代金からいくら返済する代わりに抵当権を抹消してもらうか、任意売却をしても債務が残る場合には残りの債務返済をどうやっていくか、等の点を決めていく必要があります。
このような交渉は、法律業務の専門家である弁護士が適切に行えるものです（法律問題に関する交渉ですから、本来的には弁護士が行うべきものともいえます）。
買主を確保できるかも重要！
また、これらの返済に関する交渉と並行して、買主を確保することも重要です。
この点は、弁護士が知り合いの仲介業者に依頼することもありますし、債務者が自ら親戚・知人にあたることもありますし、住宅ローン債権者側で仲介業者を用意することもあります。
一般的には、仲介業者を入れたほうが買主を確保しやすいですが、この場合には仲介手数料を取られることになります。
以上のプロセスで任意売却を実施します。
その結果、残債務がなお残る場合には、上に書いたとおり、残りの債務をどうやって返済するかを債権者と交渉して決めることになります。