債務整理・事故破産

住宅ローン問題

住宅ローンの問題は、借り換え、債務整理、民事再生等で解決できます。

住宅ローンが残っている自宅を手放さずに債務整理をしたい!

このような場合の方法としては、任意整理をして債権者と個別に話し合うという方法もあります。
しかし、任意整理はあくまで任意の交渉にすぎないため、債権者が抵当権を実行すると言ってきた場合、それを阻止することはできません。

そこで、このような場合は、個人再生手続において住宅ローン特則を利用することが適切です。
住宅ローン特則とは、再生計画案で住宅ローンについて定められる特別の条項で、これによって住宅ローンの返済スケジュールを変更することができます。
ただし、住宅ローンについて返済金額を減額したり免除したりすることはできません。
住宅ローン特則は、住宅ローン以外の債権についてのみ返済額を減免し、住宅ローン債権については返済スケジュールを変更することによって、住宅ローン債権を全額返済する代わりに自宅を維持できるという制度なのです。

住宅ローン特則を利用できる条件(主なもの)

1.債務者が所有する住宅であること(事務所や店舗では利用できません)。

2.店舗兼住宅の場合、床面積の2分の1以上が住宅部分であること。

3.住宅ローン債権が、住宅の建設、購入、改良のいずれかに必要な資金の貸付金債権であること
(住宅販売業者の売買代金債権や建設会社の請負代金債権では原則として利用できません)。

4.借入契約時に分割払いの定めがあること(一括払いは利用できません)。

5.住宅ローンの滞納により保証会社が代位弁済を始めた場合、代位弁済日から6か月以内に再生申立てをすること。

6.住宅に、住宅ローン債権者の抵当権のみが設定されていること
(それ以外の担保がついている場合は利用できません)。

7.住宅以外の不動産(敷地等)にも住宅ローン債権の抵当権が設定されている場合は、
その不動産(敷地等)に後順位の抵当権が設定されていないこと。

以上のとおり、住宅ローン特則を利用するためにはかなり細かな条件があります。
詳しくは弁護士にお問い合わせください。

住宅ローン特則の種類

住宅ローンの返済スケジュールの変更には、以下の4つのパターンがあります。

1.期限の利益回復型

支払が遅れた分の元金、利息、損害金を原則3年で返済し、遅れていない部分は以前の条件で返済していくもの。
分割払いを滞納すると通常は期限の利益(分割払いの利益)を失っていまい、残額を一括払いしなければなりませんが、特則により分割払いを復活させるものになります。

2.弁済期間延長型(リスケジュール型)

弁済期間を最長10年間延長し、毎月の返済額を減額するもの(70歳までに完済しなければなりません)。
「1.期限の利益回復型」は基本的に以前の条件で返済を続けるため、返済額が多額になることもあります。
そのような場合に、弁済期間を最長10年間延長し、毎月の返済額を減らすことを可能としたものです。

3.元本猶予期間併用型

弁済期間の延長に加え、一定期間中は、住宅ローンの元本の一部と利息のみを支払えばよいとするもの。
再生計画では、住宅ローン以外の債権も返済しなければならない期間がありますが、その期間中は住宅ローンの元本の一部と利息を支払えばよいとすることで、負担を減らすことを可能にしたものです。
猶予期間が終了後は、ローンの残元本と利息のみを返済していくことになり、負担が均一化されます。

4.同意型

住宅ローン債権者の同意を条件に、上の1~3以外の枠組みを設けるもの。

なお、1~3のパターンは自由に選択できるものではありません。
まず1を検討し、1が無理なら2、2も無理なら3、というふうに順番に検討することになります。

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